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Immobilienanalyse

Cashflow Rechner

Erkenne schnell, ob sich eine Immobilie monatlich trägt: vor Steuern, nach Steuern und mit transparentem Investment-Score.

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Investment-Score

0/100 Analyse Empfehlung wird berechnet

Eingaben

Objekt & Finanzierung

Finanzierung

Standardmäßig rechnet der Rechner mit 100-%-Finanzierung: Darlehen = Kaufpreis. Aktiviere „Darlehen anpassen“, wenn die Darlehenssumme vom Kaufpreis abweicht, z. B. weil du weniger finanzierst, Renovierungen mitfinanzierst oder zusätzliches Kapital aufnimmst. Zinsen und Tilgung werden immer vom Darlehen berechnet; Gebäudewert und AfA immer vom Kaufpreis.

€

Jährlicher Sollzins in Prozent. Beispiel: 4,5 bedeutet 4,5 % pro Jahr.

%

Anfängliche jährliche Tilgung in Prozent. Tilgung belastet die Liquidität, ist steuerlich aber kein Aufwand.

%

Einnahmen

Standardmäßig trägst du hier nur die Kaltmiete ein. Aktiviere „Einnahmen anpassen“, wenn zusätzlich Stellplatz, Möblierung oder sonstige monatliche Einnahmen separat berücksichtigt werden sollen.

€ / Monat

Ausgaben

Liquiditätswirksame Kosten, die du selbst trägst. Im Standard sind Rücklagen hier bereits enthalten.

€ / Monat

Kaufnebenkosten

12,07 %0 €

NRW-Standard: 6,5 % des Kaufpreises.

%

0 €

Grobe Standardannahme: 2,0 % des Kaufpreises.

%

0 €

Typischer Käuferanteil: 3,57 %. Bei provisionsfreiem Kauf auf 0 setzen.

%

0 €

Optionaler Puffer für weitere einmalige Kaufkosten.

%

0 €

Abschreibung & Steuer
Gebäudewert, AfA und Steuersatz bearbeiten

Standard: 90 % des Kaufpreises. Nur der Gebäudewert wird abgeschrieben, nicht der Grundstücksanteil.

%

Wird über die Restnutzungsdauer berechnet oder kann manuell angepasst werden. Formel: 100 ÷ Restnutzungsdauer.

%

Vereinfachter Grenzsteuersatz. Positive Steuerbasis erzeugt Steuerlast, negative Steuerbasis erzeugt rechnerische Entlastung.

%

Wenn du z. B. 31 Jahre einträgst, berechnet der Rechner den AfA-Satz automatisch mit 100 ÷ 31 = 3,23 % p. a.

Jahre
Berechneter Gebäudewert 0 €

Objekt Stammdaten
Eckdaten zur Immobilie festhalten
m²
m²
m²
Bildergalerie

Weitere Objektbilder für Portfolio und spätere Exposés hinterlegen.

Dateien

JPG, PNG und PDF bis 30 MB je Datei hinterlegen und im Portfolio Share Link mitgeben.

Ergebnis

Monatliche Auswertung

📊

Cashflow

vor Steuern

0 €
+ Miete0 €
− Bankrate0 €
davon Zinsen0 €
davon Tilgung0 €
− mtl. Kosten0 €
davon nicht umlagefähig0 €
= Cashflow vor Steuern0 €
✅

Realgewinn

nach Steuern

0 €
+ Miete0 €
− Zinsen0 €
− AfA Die AfA wird nach Eingabe der Werte berechnet.0 €
− mtl. Kosten Die monatlichen Kosten werden nach Eingabe der Werte berechnet.0 €
= steuerliche Ergebnisse0 €
− Steuerlast Die Steuerwirkung wird nach Eingabe der Werte berechnet.0 €
= Realgewinn Der Realgewinn wird nach Eingabe der Werte berechnet.0 €
− Tilgung0 €
= Cashflow nach Steuern0 €

Steuerlicher Überblick

Abschreibungen

vereinfachte AfA
1. Jahr 0 €

Gebäude-AfA plus ggf. sofort abziehbare einmalige Renovierungskosten im ersten Jahr.

Folgejahr 0 €

Reguläre jährliche AfA. Sofortabzüge aus dem ersten Jahr fallen hier nicht erneut an.

AfA-Basis Die Berechnung wird nach Eingabe der Werte angezeigt.0 €
15-%-Grenze0 €

Analyse

Cashflow-Entwicklung

Prozentuale Erhöhung der aktuellen Monatsmiete je Erhöhungsschritt. Default: 15 %.

%

Rhythmus der simulierten Mieterhöhung. Beispiel: 3 bedeutet alle 3 Jahre.

Jahre

Wie viele Jahre im Diagramm betrachtet werden. Default: 20 Jahre.

Jahre

Startjahr für die Mietentwicklung. Standard ist das aktuelle Jahr.

Jahr
Break-even wird berechnet Miete deckt laufende Kosten.
Monatliche Kosten 0 € Bankrate + Ausgaben
Miete am Ende 0 € nach 30 Jahren
Miete über die Zeit anzeigen
Historische Werte ergänzen Für frühere Jahre kannst du Miete und Kosten eintragen. Diese Werte erscheinen zusätzlich im Diagramm.
Analyse

Finanzierungen
vergleichen

Vergleicht Annuitätendarlehen und Tilgungsaussetzer mit Bausparer: monatliche Belastung, Restschuld und rechnerischer Vorteil über die Zeit.

Rechnerisch vorteilhafter wird berechnet Die Empfehlung aktualisiert sich automatisch mit deinen Eingaben.
Monatlicher Unterschied0 €
Schnittpunktkein Schnittpunkt
Abstand am Ende0 €

Grunddaten

Diese Werte werden initial aus dem Hauptrechner übernommen, können hier aber unabhängig verändert werden. Änderungen in diesem Bereich verändern die Werte oben nicht.

Der Kaufpreis dient hier nur zur Einordnung. Für die Finanzierung rechnen Zinsen, Tilgung und Bausparer mit dem Darlehensbetrag.

€

Der finanzierte Betrag. Beide Finanzierungsarten werden mit dieser Darlehenssumme verglichen.

€

Zeitraum, über den gezahlte Raten, Restschuld und Bausparguthaben miteinander verglichen werden.

Jahre

Annuitätendarlehen

Klassische Finanzierung mit laufender Zins- und Tilgungszahlung. Die Rate bleibt näherungsweise konstant, während die Restschuld sinkt.

Jährlicher Zinssatz des Annuitätendarlehens.

%

Anfänglicher Tilgungssatz. Höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber die Restschuld schneller.

%

Die monatliche Rate bleibt rechnerisch konstant; Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt.

Monatsrate0 €
Zins im 1. Jahr0 €
Tilgung im 1. Jahr0 €
Restschuld am Ende0 €

Tilgungsaussetzer + Bausparer

In Phase 1 wird das Darlehen nicht direkt getilgt. Stattdessen zahlst du Zinsen und sparst parallel in den Bausparer. Die Sparrate belastet den Cashflow, ist aber keine steuerliche Ausgabe.

Zins auf das ausgesetzte Darlehen. In Phase 1 bleibt die Restschuld konstant.

%

Monatlicher Sparbeitrag in den Bausparvertrag. Er wirkt liquiditätsbelastend, reduziert aber nicht direkt die steuerliche Bemessungsgrundlage.

€

Verzinsung des angesparten Guthabens im Bausparvertrag. Meist ist dieser Wert eher niedrig.

%

Ab diesem Jahr wird vereinfacht angenommen, dass das Bausparguthaben zur Ablösung eines Teils der Darlehensschuld verwendet wird.

Jahren

Zinssatz nach der angenommenen Zuteilung. Dieser kann niedriger sein als der aktuelle Darlehenszins, kommt aber erst später zum Tragen.

%

Vereinfachter Tilgungssatz nach Zuteilung. Höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller, erhöht aber die monatliche Belastung.

%

Einmalige Kosten des Bausparvertrags in Prozent der Darlehenssumme. Sie verschlechtern den Startwert der Bausparvariante.

%

In Phase 1 bleibt das Darlehen stehen. Die Sparrate belastet die Liquidität, mindert aber nicht die Steuerbasis.

Monatsrate Annuität0 €
Monatsbelastung Bausparer0 €
Vorteil nach Zeitraumwird berechnet
Break-evenkein Schnittpunkt
Die Auswertung wird nach Eingabe der Werte berechnet.
Rechnerischer Vermögensvorteil über die Zeitoberhalb = stärkerer Vermögenseffekt nach Restschuld und Cashflow
JahrAnnuität: RateAnnuität: RestschuldBausparer: BelastungBausparer: RestschuldVorteilhafter bis hier